BI Rate Naik, tapi Bunga KPR Belum Tentu Ikut Naik, Ini Alasannya

JAKARTA, PROPERTI.ARAHKITA.COM – Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,25 persen pada Mei 2026 memunculkan kekhawatiran di kalangan masyarakat yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Banyak yang menduga cicilan rumah akan langsung ikut naik seiring kebijakan tersebut.

Namun, data terbaru menunjukkan kondisi di lapangan tidak sesederhana itu. Kenaikan BI Rate ternyata tidak selalu langsung diikuti oleh kenaikan bunga kredit perbankan, termasuk bunga KPR.

Analisis Rumah123 mengungkap adanya fenomena yang disebut decoupling, yaitu ketika pergerakan BI Rate dan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) tidak lagi berjalan searah seperti yang selama ini dipahami banyak orang.

• Baca juga:

  BTN Masih Pertimbangkan Penyesuaian Bunga KPR Pasca BI-Rate Naik

Bunga KPR Tidak Selalu Mengikuti BI Rate

Setelah mempertahankan BI Rate di level 4,75 persen sejak September 2025, Bank Indonesia akhirnya menaikkan suku bunga acuan sebesar 50 basis poin menjadi 5,25 persen pada Mei 2026.

Meski demikian, berdasarkan penelusuran historis Rumah123 terhadap lima bank dengan pertumbuhan KPR terbesar, yakni BCA, BRI, Mandiri, BTN, dan BNI, ditemukan bahwa perubahan BI Rate tidak selalu langsung tercermin pada SBDK.

Fenomena tersebut terlihat jelas pada akhir 2024. Saat Bank Indonesia mulai menurunkan BI Rate secara bertahap, bunga dasar kredit perbankan justru bergerak naik dari 8,52 persen menjadi 9,27 persen.

Kondisi ini menunjukkan bahwa bank tidak hanya mempertimbangkan kebijakan moneter dalam menentukan bunga kredit. Faktor lain seperti biaya dana, target keuntungan, kondisi likuiditas, hingga persaingan pasar KPR juga menjadi pertimbangan utama.

Dengan kata lain, kenaikan BI Rate saat ini belum tentu langsung membuat bunga KPR melonjak secara signifikan.

Efek Pertama Terlihat dari Perilaku Konsumen

Meski dampaknya terhadap bunga kredit belum langsung terasa, perubahan suku bunga tetap memengaruhi psikologis konsumen.

Rumah123 mencatat bahwa dampak paling cepat biasanya muncul pada tahap pencarian informasi sebelum pembelian rumah dilakukan.

Ketika SBDK masih berada di kisaran 7,3 persen dan relatif stabil, trafik halaman simulasi KPR di Rumah123 berada pada level tinggi. Namun saat bunga kredit mulai meningkat, jumlah kunjungan ke halaman simulasi KPR sempat turun hingga 30 persen pada Oktober 2024.

Penurunan ini menjadi indikator awal bahwa calon pembeli rumah cenderung lebih berhati-hati ketika menghadapi kenaikan suku bunga.

VP of Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, menjelaskan bahwa kenaikan bunga tidak otomatis membuat masyarakat membatalkan rencana membeli rumah.

"Yang lebih sering terjadi adalah konsumen memperpanjang masa pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan mereka," ujarnya.

Segmen Menengah Masih Jadi Motor Pasar Properti

Di tengah dinamika suku bunga, pasar properti nasional ternyata masih menunjukkan daya tahan yang cukup kuat.

Data Rumah123 pada Kuartal I 2026 menunjukkan bahwa properti dengan harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar menjadi segmen yang paling banyak diminati, dengan kontribusi mencapai 35,5 persen dari total permintaan.

Di posisi berikutnya terdapat properti dengan harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar yang menyumbang 22,7 persen permintaan. Sementara hunian di bawah Rp500 juta berkontribusi sebesar 18,1 persen.

Menurut Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, tingginya minat pada segmen Rp1 miliar hingga Rp3 miliar menunjukkan bahwa pasar masih ditopang oleh kebutuhan hunian riil.

"Permintaan terbesar saat ini masih berasal dari keluarga baru dan masyarakat urban yang memiliki kebutuhan tempat tinggal serta profil keuangan yang relatif lebih matang," katanya.

Dampak BI Rate Diperkirakan Baru Terasa Akhir Tahun

Berdasarkan pola historis yang diamati Rumah123, transmisi kebijakan moneter ke sektor properti membutuhkan waktu. Dampaknya tidak terjadi secara instan, melainkan melalui jeda atau lag yang dapat mencapai sekitar enam bulan.

Karena itu, efek kenaikan BI Rate pada Mei 2026 terhadap penyaluran KPR diperkirakan baru akan terlihat lebih nyata pada Kuartal IV 2026 hingga Kuartal I 2027.

Meskipun demikian, data permintaan properti yang masih kuat menunjukkan bahwa pasar perumahan nasional memiliki fondasi yang cukup solid untuk menghadapi perubahan suku bunga.

Bagi calon pembeli rumah, kondisi ini menjadi pengingat bahwa keputusan membeli properti tidak perlu semata-mata didasarkan pada pergerakan BI Rate. Memahami kondisi bunga KPR masing-masing bank, kemampuan finansial pribadi, serta kebutuhan hunian jangka panjang tetap menjadi faktor yang paling penting sebelum mengambil keputusan.