Rumah Sekunder Makin Susah Dicari: Supply Turun -9,1%, Pembeli Makin Kompetitif

JAKARTA, PROPERTI.ARAHKITA.COM - Ada satu fenomena yang diam-diam terasa oleh banyak pencari rumah sepanjang 2025:

“Kok listing bagus cepat banget hilang?”

“Kok rumah second yang cocok kayaknya makin jarang?”

“Baru lihat kemarin, hari ini udah sold.”

Itu bukan perasaan doang. Itu memang sedang terjadi.

Dalam Laporan 123 Property Recap 2025, Rumah123 mencatat bahwa supply (ketersediaan) rumah sekunder turun -9,1% YoY per Desember 2025. 

Artinya jelas: jumlah stok rumah second yang tersedia di pasar makin sedikit dibanding tahun sebelumnya. Dan ketika supply turun, sementara permintaan (interest) masih tinggi, dampaknya hampir selalu sama: pasar jadi lebih kompetitif.

Apa Itu Rumah Sekunder dan Kenapa Banyak Orang Mengincarnya?

Rumah sekunder itu sederhananya: rumah yang sudah pernah dihuni/dimiliki sebelumnya (rumah second). Dan rumah second punya daya tarik yang sering “lebih nyata” untuk pembeli:

• lokasinya sering sudah matang (akses jalan, fasilitas, tetangga sudah hidup)
• kadang lebih dekat ke pusat kota dibanding rumah baru
• bisa langsung ditempati tanpa nunggu pembangunan
• pilihan ukuran tanah/bangunan bisa lebih fleksibel

Makanya, ketika supply rumah sekunder turun, yang terasa duluan biasanya bukan statistik—tapi pengalaman pencari rumah sendiri.

Supply Turun, Dampaknya ke Pasar Jadi Kayak Apa?

Mari kita bahas dampaknya dengan bahasa yang membumi.

1) Kompetisi Naik: Pencari Rumah Harus Makin Gesit

Saat stok menipis, rumah yang “value-nya bagus” cepat diserbu. Ini bikin pasar terasa seperti:

• harus cepat booking
• harus cepat survei
• harus cepat ambil keputusan

Kalau sebelumnya orang bisa santai membandingkan 5–10 rumah, sekarang kadang baru nemu 1 yang pas… sudah keburu diincar orang lain.

2) Harga Cenderung Tahan Naik (meski nggak meledak)

Di episode sebelumnya kita bahas: harga rumah nasional 2025 naiknya relatif tipis (sekitar 0,2–1,6% YoY).

Tapi kondisi supply yang menipis membuat harga jadi “lebih susah turun”, terutama untuk rumah yang:

lokasinya strategis (akses bagus)

kondisi bangunan masih oke

legalitas aman

cocok untuk keluarga muda

Jadi walau pasar terlihat tenang, banyak rumah second justru tahan banting.

3) Listing “yang Bagus” Jadi Langka

Ini yang bikin pencari rumah cepat capek.Karena supply menyusut, rumah second yang benar-benar:

tidak butuh renov besar

punya akses oke

harga masuk akal…jadi terasa lebih langka. Hasilnya? pencari rumah lebih sering ketemu listing yang “tanggung”: butuh renov berat, akses sempit, atau harga kurang realistis.

Kenapa Supply Rumah Sekunder Bisa Turun?

Data laporan menyebut supply rumah sekunder turun, tapi di level logika pasar, hal ini sering dipengaruhi beberapa hal yang terjadi bersamaan:

A) Pemilik Rumah Memilih “Tahan Dulu”

Kalau ekonomi lagi penuh ketidakpastian, banyak pemilik rumah menunda jual. Bukan karena nggak mau jual, tapi karena:

takut harga kurang maksimal

takut sulit cari rumah pengganti

atau sekadar menunggu situasi lebih jelas

B) Rumah Bagus Makin Cepat Terserap

Supply yang turun bisa juga terjadi karena rumah yang menarik cepat keambil—jadi durasi tayangnya pendek.

C) Biaya Hidup Bikin Orang Makin Hati-hati Pindah Rumah

Saat inflasi lebih tinggi dari kenaikan harga rumah selama 7 bulan berturut-turut (dalam laporan), banyak orang memprioritaskan stabilitas.

Kalau belum “kepepet pindah”, mereka memilih bertahan.

Apa Artinya untuk Pembeli Rumah Pertama?

Nah ini bagian yang paling penting dan paling disukai pembaca Arahkita, karena actionable.

Kalau kamu pembeli rumah pertama di 2025–2026:✅ kamu harus siap lebih cepat bergerak✅ kamu harus punya shortlist lokasi dari awal✅ kamu harus punya standar non-negotiable (contoh: akses mobil, banjir/tidak, SHM, dll)✅ kamu harus realistis soal kondisi rumah second (mungkin tetap butuh renov)

Karena pasar rumah sekunder bukan cuma tentang harga, tapi tentang kelangkaan stok.

Dan saat stok menipis, “rumah ideal” bukan yang sempurna — tapi yang paling masuk akal untuk segera diamankan.

Kesimpulan: 2025 Mengajari Kita Satu Hal—Supply Itu Senjata

Kalau Episode 1 menegaskan pasar 2025 makin rasional, Episode 3 menambahkan poin penting:

di pasar yang tenang, yang menentukan bukan cuma harga—tapi stok.

Supply rumah sekunder yang turun -9,1% YoY membuat pencarian rumah terasa lebih kompetitif dan lebih cepat. 

Jadi kalau kamu merasa cari rumah makin susah bukan karena “kamu kurang rajin cari”, bisa jadi karena:

• pilihan memang makin sedikit,
• dan persaingan makin rapat.