-
-
-
Loading
Loading
Mengelola properti pahami pula aturannya (Net)
INVESTASI properti memang tidak ada matinya! Makin 'ditabung' keuntungan pun bisa berlipat. Karena nilai investasi ini tidak pernah turun. Beruntunglah bila Anda memiliki minat berinvestasi di bidang ini. Aktivitas yang dijalani, beriringan dengan nilai keuntungan properti. Namun, kadangkala masalah pun bisa mengganggu Anda. Anda mungkin mulai merasa repot dan bosan ketika harus merawat, membersihkan, dan memperbaiki jika adayang rusak. Simak cara mengelola properti supaya lebih efektif.
1. Menyeleksi penyewa
Bagi Anda yang mempunyai bisnis properti, kemudian menyewakan properti itu ke orang lain, seringkali mengalami kesulitan untuk mendapatkan calon penyewa yang benar. Jika Anda mendapat penyewa yang salah, Anda akan mengalami trauma berkepanjangan, mulai dari penyewa yang terlambat dalam pembayaran, properti yang tidak ter-urus, tingkat pergantian penyewa yang tinggi, kerusakan yang berlebihan, keluhan dari tetangga, dan pengusiran. Berikut ini panduan dalam menyeleksi penyewa.
· Melakukan wawancara terhadap calon penyewa. Luangkanlah waktu satu hingga dua hari untuk melakukan wawancara dengan para calon penyewa. Wawancara bisa dilakukan seperti percakapan jangan terkesan mengintrograsi. Dari sekian wawancara tersebut, Anda akan mendapatkan calon penyewa yang cocok dengan properti Anda.
· Pergunakanlah referensi. Menggunakan referensi merupakan satu cara mendapatkan calon penyewa yang cocok. Referensi bisa diperoleh melalui teman, saudara, kolega, keluarga, dan lain sebagainya. Jika ada calon penyewa memberikan nama pemilik atau manajer properti yang dapat memberikan referensi, periksalah kebenaranya. Teleponlah segera si pemilik atau manajer properti mengenai calon penyewa.
· Mengunjungi calon penyewa. Anda sudah mendapatkan calon penyewa properti, tapi mereka belum ada kepastian kapan menempati propertiyang baru karena masih menyelesaikan sisa sewa pada properti lama. Jika memungkinkan, untuk memastikan kebenaran calon penyewa ini, Anda bisa berkunjung ke tempa ttinggal saat ini.
· Memasang iklan. Ini merupakan salah satu carajuga untukmendapatkan calon penyewa. Pasanglah iklan properti Anda pada media cetak, media elektronik, dan jejaring sosial. Memasang iklan merupakan cara efektif untuk mendapatkan calon penyewa.
2. Mencari tukang
Ketika mencari tukang yang cocok dan berkualitas memang agak sulit. Apalagi Anda baru pertama kali mencari tukang, sebaiknya mencari informasi dari teman, saudara, keluarga, rekan, atau kenalan Anda untuk merekomendasikan tukangyang mereka percayai. Namunjika mereka tidak mempunyai informasi mengenai tukang, yang bisa Anda lakukan dengan trial and error. Berbicaralah kepada tukang Anda, tanyakan kepada mereka apakah Sudah pernah melakukan pekerjaan ini sebelumnya, berapa lama pengerjaan itu, dan setelah selesai, Anda memeriksa pekerjaannya apakah pekerjaan itu sudah sesuai dengan standar yang Anda inginkan. Tapi, ketika pekerjaan itu tidak sesuai dengan standar Anda, Anda bisa minta tolongke tukang untuk memperbaikinya, hingga pekerjaan itu sesuai dengan standar yang Anda inginkan.
3. Bagaimana agar tukang selalu mendahulukan pekerjaan Anda
Metode yang ditawarkan oleh Dolf De Roos sangatlah sederhana yaitu segera membayar tukang setelah pekerjaannya selesai, tidak usah ditundatunda lagi. Ketika pekerjaan itu telah selesai 2 hari, langsung dibayar saat itu juga, jangan ditunda besok katau lusa atau minggu depan atau bulan depan. Karena dengan penundaan pembayaran kepada tukang akan berakibat fatal buat kita.
Sebagai contoh, properti Anda mengalami kerusakan parah ketika terjadi puting beliung. Saat itu, Anda sangat membutuhkan tukang untuk memperbaiki properti yang rusak, karena Sebelumnya ketika Anda menggunakan jasa tukang Adan Anda terlambat dalam pembayaran. Tukang A ini pasti menolak memperbaiki properti Anda, dengan banyak alasan. Coba kalau Anda membayar tukang A ini tepat waktu, pasti ia bersedia membantu dengan senang hati. Tanpa Anda memintanya, ia sudah menawarkan diri untuk membantu Anda.
4. Menegakkan peraturan
Pemilik properti sewaan yang baik adalah tegas tetapi adil dan bersahabat tetapi tidak terlalu akrab. Buatlah peraturan yang jelas dan tindakan tegas kepada penyewa. Peraturan itu harus tertera kewajiban para penyewa untuk membayar kewajibannya tepat waktu dan sanksi yang diterima oleh penyewa jika ia melalaikan kewajibannya. Selain peraturan tertulis, bicarakan peraturan dan tindakan Anda kepada penyewa. Hal yang terpenting adalah lakukan tindakan yang sesuai dengan peraturan, jika penyewa benar-benar terlambat dalam pembayaran.
Peraturan antara penyewa dan pemilik properti juga tertuang dalam PPNo. 44/1994 yang menyebutkan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik dengan cara Sewa menyewa hanya Sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik. Persetujuan ini dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis. Ada 3 klausul yang patut diperjanjikan dalam perjanjian sewa menyewa, yaitu klausul hak dan kewajiban, klausul jangka waktu sewa, dan klausul besarnya sewa.
· Klausul hak dan kewajiban. Klausul ini berisi tentang hak dan kewajiban antara penyewa dan pemilik. Sebagai pemilik, Anda memiliki hak untuk menerima uang sewa dari penyewa dan menerima pengembalian rumah dengan kondisi baik sesuai dengan kondisi yang disepakati dalam perjanjian. Kondisi yang baik tidak hanya pada fisik tetapi juga non fisik, seperti harus bersih dari sengketa dan tidak sedang dijaminkan. Sedangkan penyewa mempunyai hak untuk mempergunakan dan menempati rumah tersebut sesuai dengan fungsinya. Dalam klausul ini juga harus mencantumkan siapa yang membayar tagihan biaya yang timbul selama penyewa menempati rumah, seperti listrik, PDAM, telepon, dan saluran televisi berlangganan. Apabila biaya-biaya ini ditanggung oleh penyewa, sebaiknya Anda meminta jaminan untuk tagihan-tagihan tersebut di awal pembayaran. Uang jaminan ini dimanfaatkan bila terjadi tunggakan tagihan di akhir masa sewa. Hal ini untuk mengantisipasi bila penyewa meninggalkan rumah, Anda sebagai pemilik tidak akan dirugikan. Untuk tagihan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), penyewa tidak dibebankan membayar tagihan ini. Pajak Bumi dan Bangunan yang berkewajiban membayar adalah pemilik.
· Klausul jangka waktu sewa. Dalam perjanjian, Anda juga harus mencantumkan secara jelas jangka waktu sewa-menyewa yang Anda buat. Hal ini untuk memastikan kapan berakhirnya hak penyewa dalam rnenempati rumah sehingga jika penyewa tidak memperpanjang kontrak sewa dengan Anda, maka dia berkewajiban meninggalkan rumah tersebut dan menyerahkannya kepada Anda, dalam kondisi baik secara fisik clan non fisik. Bila penyewa ingin memperpanjang masa sewa, Anda dan penyewa harus membuat perjanjian kontrak yang baru.
· Klausul besarnya sewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa, klausul besarnya sewa harus tercantum secara jelas berdasarkan kesepakatan antara pihak penyewa dan Anda sebagai pemilik. Sebelum menetapkan harga sewa, sebaiknya Anda melakukan survei harga sewa rumah di sekitar lokasi dengan tipe yang sama, agar harga yang Anda tetapkan tidak terlalu tinggi yang akan membuat pihak penyewa merasa dirugikan, juga tidak terlalu rendah yang tentunya akan merugikan Anda. Sebelum masa perjanjian kontrak berakhir, Anda tidak mempunyai hak untuk menaikan harga sewa secara sepihak.
Yang perlu Anda perhatikan juga dalam membuat perjanjian adalah kesepakatan pembayaran. Apakah dibayar setiap 3 bulan, 6 bulan, atau 1 tahun. Setelah pihak membayar uang sewa, pihak penyewa tidak mempunyai hak menarik kembali uangnya, kecuali ada hal—hal yang membuat pihak penyewa merasa dirugikan, seperti rumah yang disewa rusak oleh bencana alam dan tidak bisa dihuni kembali. Bila hal ini terjadi, Anda sebagai pemilik wajib mengembalikan uang sewa dengan waktu yang tersisa dari perjanjian sewa. Tapi, sebaiknya ada klausul yang mencantumkan bilaterjadi halhalyang tidak diinginkan juga dicantumkan dalam surat perjanjian.
5. Administrasi yang rapi
Pemilik properti yang sudah banyak properti yang dimiliki akan kesulitan dalam mengawasi arus keluar masuk uang Pekerjaan ini akan menyulitkan pemilik properti. Untuk itu diperlukan sistem administrasi yang rapi, misalnya program Real Estate Management System (REMS) seperti yang ditawarkan Dolf De Roos sehingga keluar masuk uang dapat diaudit secara berkala dan teratur, satu minggu Sekali atau dua minggu Sekali. Program ini membantu pemilik properti dalam menyederhanakan tugas pencatatan, memudahkan menyusun laporan pajak Anda, dan mengetahui penyewa mana yang terlambat membayar
6. Pengusiran
Hal yang tersulit yang harus dilakukan pemilik properti adalah mengusir penyewa. Tindakan ini harus dilakukan oleh pemilik properti karena beberapa sebab, yaitu· Jika penyewa tidak menaati peraturan yang telah ditetapkan dan disepakati bersama.· Penyewa tidak membayar uang sewa.· Penyewa mengganggu keyamanan, keamanan lingkungan sekitarnya.
Namun sebelum melakukan tindakan ini, harus dipertimbangkan dengan bijaksana. Karena tindakan mengusir, beritanya akan cepat menyebar ke semua calon konsumen dan ini berakibat kurang baik terhadap usaha Anda. Misalnya, A menyewa properti kepada Anda. Setiap kali membayar selalu terlambat dan satu bulan sebelum masa berakhirnya sewa, A ini tidak dapat membayar uang sewa. Saat itu juga Anda mengusir A untuk keluar dari tempat itu. Padahal sebelumnya, Anda sudah memberi toleransi kepada A, tapi A tetap tidak mengindahkannya. Karena si A ini merasa sakit hati, kemudian A ini bercerita kepada teman-teman mengenai keburukan properti Anda. Apa yang terjadi? Teman-teman A tidak jadi menyewa properti Anda karena mendengar cerita dari A dan mereka hanya mempercayai cerita dari A tanpa melakukan pengecekan terlebih dahulu.
7. Pengelola properti
Jika di antara Anda mempunyai lebih dari 10 properti, apakah Anda akan terjun langsung mengawasi, mengelola, dan memelihara properti itu seorang diri? Tentu saja tidak, lebih baik Anda menggunakan perusahaan pengelolaan properti untuk mengelola properti Anda. Manfaatnya terbesar adalah mereka bukan cuma melakukan semua pengelolaan yang sebenarnya, seperti penyeleksian penyewa baru, penuntasan dokumen dokumen yang diperlukan, inspeksi, dan lainlain. Anda sebagai pemilik properti hanya menerima laporan bulananyang memerinci penghasilan kotor, pengeluaran yang dilakukan, komisi mereka, dan penghasilan bersih yang ditransfer ke rekening Anda. Selain itu, tindakan pengusiran, kenaikan harga sewa, dan pemberitahuan yang meminta penyewa untuk memperbaiki berbagai kekurangan sehingga properti itu tetap bersih dan rapi tidak perlu Anda lakukan sendiri.
Namun, dalam memilih pengelola properti harus berhatihati, jangan mudah percaya pada pengelola properti itu, sesekali Anda juga harus mengawasi kerja mereka. Yang harus diperhatikan sebelum memutuskan untuk mengambil pengelola properti adalah:
· Lakukanlah dengan rekomendasi. Mengambil pengelola properti bisa dilakukan dengan rekomendasi dari teman atau saudara atau kolega Anda. Dari rekomendasi ini Anda dapat memilih, menemukan, dan memutuskan pengelola yang tepat untuk properti Anda.
· Melakukan wawancara. Setelah memutuskan untuk mengambil salah satu pengelola, langkah selanjutnya adalah melakukan wawancara kepada pengelolatersebut. Darisini, Anda dapat memperoleh informasi mengenai pengelola itu.
· Bertanya pada pengelola properti. Anda sebagai pemilik properti bisa menanyakan kepada pengelola tersebut bagaimana mereka menangani suatu masalah di masa lalu, khususnya dalam bidang properti.
· Cobalah mempekerjakannya. Ketika sudah melakukan wawancara dan tanya jawab dengan mereka, Anda bisa mencoba menggunakan jasa mereka. Jika Suatu hari Anda mulai merasa tidak cocok dengan mereka, Anda bisa mengganti dengan pengelola yang baru.
Jika properti yang Anda miliki banyak dan diberbagai tempat yang berbeda, alangkah lebih baik jika Anda mengambil pengelolaan properti Andapada duapengelola. Mengapa? Karena dengan menggunakan dua pengelola, kedua pengelola ini akan bersaing secara sehat untuk memberikan pelayananyang terbaik buat Anda. Sekalipun Anda menggunakan jasa pengelola properti, Anda tetap harus mengembangkan sistem yang baik untuk mengelola para pengelola itu. Semakin Anda mempunyai sistem yang baik pekerjaan mengelola para pengelola properti Anda menjadi semakin rapi.
